はじめてのJ-REIT→不動産×倉庫×分散で選びました
先行きの景気後退と金利低下を見込んで
不動産に関連する投資先を求めて
J-REITを物色していました。
そんな中、
私が最初に興味を持ったのが
(3281)GLP投資法人です。
GLPは物流倉庫施設に特化した
不動産投資法人です。
Yahooファイナンスでは、
次のように紹介されています。
物流施設の開発・運営等の国際的大手であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの日本法人日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設特化型J-REIT。JCRから「AA」という高格付を取得しており、日本銀行が投資口5％以上を保有している銘柄の一つ。
比較的景気の影響を受けにくい特徴があります。
そして、
不景気で安定資産の国債が買われるようになり、
金利が低下すると資金調達コストが下がるため、
不動産取得がしやすくなるという利点があります。
不動産 × 倉庫 × 分散 ＝ GLP
という式が頭の中で出来上がりました。
特に、
購入当時はGLPの株価はあまり高くなく、
分配金利回りが4%後半で推移していました。
物流施設特化型のJ-REITの中でも
物件数が多くエリア分散が利いており、
比較的高利回りだったこともあり、
はじめてのJ-REIT投資として
この銘柄を選びました。
現在は株価が上がってしまい、
利回りの旨味は薄いですが、
個人的には今もお気に入りの銘柄なので
紹介したいと思います。
◆お品書き
１．GLPのポートフォリオ
GLPは日本の様々なところに物流施設を保有しています。
そのポートフォリオマップは下図の通りです。
（全75物件、取得総額6000億円以上）
※2019年3月公表時点
その他のエリアは地価が安くなるため
投資比率は小さく見えますが、
物件数はしっかり確保できています。
そして、
2019年7月末時点で
物件の稼働率は99.9%！
空室が厄介なマンション投資などと比べると
この収益の安定性は魅力的です。
２．GLPのお客さん
GLPの物流施設は大型なものも多く、
先進的な物件に重点投資しています。 
では、
どんな会社が利用しているのでしょうか？
GLPのテナント構成を見てみます。
※2019年3月29日公表時点
日立や日通、アスクルの他
三井倉庫やヤマトの名前もあります。
(注4)はテナントの承諾が得られていないため
非公表となっておりますが、
おそらくamazonではないかと思っています。
ネット通販がますます活況となってきており、
物流施設の需要も供給も右肩上がりです。
物流施設に特化した他の投資法人でも
稼働率が100%近くとなっており、
競争が高まっているのは事実です。
では、
これからどんな倉庫が生き残るでしょうか？
より立地が良く、より機能的で、
より災害に強い付加価値の高い倉庫。
そして、
”そこで働きたいと思える倉庫”。
公共交通機関が整っており、
綺麗な食堂で美味しいご飯が食べられて、
休憩室からの眺望が自慢―
このように、
「人手が集まりやすい環境かどうか」
という要素は倉庫の付加価値として
今後重要になると考えています。
３．GLPの購入タイミング
GLPの株価は8月末時点で131,000円です。
NAV倍率（≒PBR）は1.16と少し高め。
2月末の分配金実績は2,657円、
8月末の分配金予想は2,764円、
よって年間分配金予想は計5,421円。
現時点で利回りは約4.13%となります。
現在の分配金の水準で
利回り5%を目指すなら
買い目標株価は108,420円です。
しかし、
なかなかそこまで下がることはありません。
NAV倍率が1.0となる株価はというと
113,200円あたりとなりますが、
ここもなかなか難しい水準です。
個人的には次の買い増しターゲットは
利回り4.5%程度となる水準の
株価120,500円あたりと見ています。
理想は利回り5%なのですが、
GLPはじりじりと増配していますので、
長期保有で目標とする利回りに
近付けていこうと考えています。
GLPの分配金推移は下図の通りです。
そもそも、
8月の権利落ちでも
130,000円台を維持していますので、
当面は120,000円まで落ちることは
ないかも知れません。
そんな場面があれば買いたいな
というくらいの気持ちで深追いせずに
J-REITを組み入れていきたいと思います。
